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房产市场

3/14/2012

非得问
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美国房地产负资产最严重的十个州

一场金融危机，以追寻美国梦开始，以搞定安乐窝为目标，在一个全世界都狂热的岁月，没有人在乎人们的经济承受能力。在美国学习经济学的人都明白那个“可负担得起”的广告语，实际上，在多数情形，你最终得到的却是“负担不起”！

经济学理论的忽悠，和商家为了各自利益的配合，造就了美国当前严重的房地产市场危机的持续。从直觉来看，既然在泡沫时代造了大量的房子，那么，在今后很多年就会有大量的人们，无法承担得起的房子在市场上像幽灵一样徘徊，和吊人胃口。

不同的是，现在，即使利息率非常之低，房价也非常的有吸引力，而且还很容易杀个好价，但是，能够获得贷款的人却还是为数极少。你只能看，不能摸的日子，过起来自然不会很舒畅。特别是在银行加强了贷款发放标准的审核之后。

信誉就是价值，是对每个人都价值巨大的无形资产。在享受了一次“便宜”的“免费午餐”，做了一场“白日梦”式的房主之后，很多人可能最终还是没有搞明白，为什么自己需要在乎那个看不见摸不着的“信誉”？！

下面这些来自宏观的数据，对于我们理解美国的房地产现状具有很大的价值。比如说，即使是在名列第十名的弗吉尼亚，在印象中经济应该非常发达的这个富裕州，总体看，4285亿美元的地产市场市值，房贷占有3075亿美元，占到71.8%。“资不抵债”的比例为23%，得益于中间房价的下跌只有区区16.7%（从巅峰到现在的平均值）。

感觉上，这个州得益于就近华盛顿特区，和高科技的繁荣，对于房价的下跌，应该有很强的抗跌性。但是，即使如此，他们那里的“负翁”也还是能够被排在前十名！

最差的内华达州，值得自豪的，除了赌城拉斯维加斯之外，恐怕就只有沙漠和那里的毒蛇了。有一年，我曾经开车带着来个国内的老朋友，在拉斯维加斯附近的沙漠上游荡了好几个小时，想找点有趣的地方，结果却发现了好几个军方的检查站！

就是在那里，在那个人人都很疯狂的买房年代，很多自己认识的人，也居然带着一袋袋的绿钞票，赶去那里，期望自己能够成为淘金的幸运者。

结果，几年下来，原本富裕的日子，成为打水漂漂。最终，很多人选择放弃房子，留下钥匙，一走了之。即使是从总体数据看，966亿没有的地产价值，也还是不及1099亿美元的银行贷款来的多。如果将地产价值理解为合理的，并且，理解这种价值的80%为安全的贷款额度，那么，银行在那里的贷款亏损，将还有326亿美元的苦果在等着。

再者，在美国赌场到处开花的今天，拉斯维加斯的日子，只会越来越差，不会再有昔日的风光了。任何期待回光返照的人，最终收获的，可能就是苦酸的白日梦。

所以说，银行的苦日子，还远没有过去。而银行都依然过的这么苦，整个经济的完全复苏，也会跟随着增加了很多的变数。

内华达州中间房价从最高峰到现在平均下跌了60%，61%的住户是“负翁”，由此你能够看出人们的愚昧和银行的愚蠢，外加华尔街的贪婪。（具体的金融危机来源什么的，有兴趣看看我的《危机与败局》（商务印书馆，2010年版））。

当然，这里给出的宏观数据可能和你看到的微观数据有点不一致。但是，我觉得，对于你理解房地产的大局，还是很有帮助的。

为了理解福罗里达州的地产现状，我曾经在电话里和长期住在那里的一位女士交谈过：她说，30%的下跌还是有的，50%是有点太夸张了一点。

这种差别的存在，还是得看小区。同时，还和人们内心深处的希望有关系：很多人不愿意面对现实，希望实际上正在发生的，比自己眼睛看到的，要好些，借此来自我安慰。

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