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10/26/2012

quyongmail
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房屋交割时有哪些费用？

俗话说“金九银十”，今年即便经历了上半年的巨幅大涨和七八月份淡季的相对稳定，但度过劳动节长周末后，房屋交易势必就开始冬季前的小高潮，抢offer恐怕还会一如既往地持续。但无论如何，在“抢”前一定做好一项预算，预留出1.5-3%左右的资金用于支付房屋交割的所有费用，即 Closing costs，具体而言，主要包括以下项目：
1.土地转让税(Land Transfer Tax)
土地转让税由省政府和市政府分别征收，虽然各省市的政策各有不同，但一般采用累进税率制进行征收。如在多伦多地区(416区域)购房，省政府计税方法是，最初的55000计税0.5%，55000-250000计税1%，250000-400000计税1.5%，400000以上部分计税2%;而市政府的计税方法略有不同，最初的55000计税0.5%，55000-400000计税1%，400000以上部分计税2%。当然，土地转让税的具体征收也会有一些特殊政策或规定。
首先，各省市对首次购房者有一些免税政策，如多伦多市政府的最大免税额是$3725，对应于40万的房价，这就是地产经纪所谓的“新移民首次购房免税”的说法来源，但实际上当房价超过40万，就不会是完全免税了。其次，905区域的市级政府则不征收土地转让税，购房者只需负担省政府的课税即可。第三，各地方政府对商用土地的征税方法也存在不同程度的差异。
2.律师费(Legal Fees)
在房屋交割时，针对客户是Purchase，Refinance或者Equity Take-out，即便在Purchase交易中，客户也存在需要申请贷款或者全款购房的不同，律师承担的具体工作和责任也各有不同，其收费也就存在一些差别。
目前，律师一般按照其行业协会制定的标准进行收费，一般也采用累进制，如针对购买住宅需要办理贷款的交易，律师费用的收取标准一般是，最初的10万收取$850，10万至30万部分收取0.5%，30万以上部分收取0.25%。当然，也存在一些特殊的情形，如有些律师的“打折促销”等。
3.房屋价值评估费(Appraisal Fee)
房产价值评估是房产交易中一个非常重要的环节，银行或者贷款机构会据此做出是否同意贷款的决策，也是计算物业税(Property Tax，通常被误称为地税)的依据等。针对不同的评估目的，物主一般可能希望得到一个不同的评估结果，如计算物业税时就可能希望低一点。
目前，该项收费大约是$250-300左右，不同的银行收取政策也有不同，甚至针对不同的情形会免除该项收费。
4.验屋费(Home inspection Fee)
验屋同样是购房交易中的一项非常重要的工作，目的主要是发现其中一些可能影响房屋价值或者居住的重大问题，如我们经常说的大麻屋等。其实在某些特定的区域，可能存在一些共性的问题，有经验的地产经纪是应该了解这一点，但是否会告知客户这就看其职业操守了。
依据房屋的大小，新旧程度和结构，收费标准存在差异，一般在$200-350之间。但目前，由于抢offer现象比较严重，有些购房者甚至免除验屋条款下所谓的无条件offer实际上是非常不明智的。
5.预付账单调整费(Closing Adjustment)
一般而言，卖主可能在交割日之前预付了一些账单，但实际是需要买主承担的，如上文所述的物业税等税负，水电煤气费等。严格说，这不算是一项收费，但卖主卖房前替你支付了，在房产交割时，你自然是要还的。
6.计息日调整(Interest Adjustment)
无论是按照月供款，还是双周供款方式，交割日一般不会正好是还款周期的起始日。比方说按月还款方式，正常情况是每个月的第一天至最后一天为计息周期，但对第一个月则有不同，即交割日可能是上个月的某一天。
为了将来计息的便利，银行一般采针对这段时间间隔(交割日至第一个还款周期的第一天)只收取利息费用，一般在交割后至第一个正式供款期间支付。
7.各项保险费(Insurance)
购买房产后就意味着需要支付各种各样的保险费用，比较常用的有贷款拖欠或者还贷违约险(Mortgage Default Insurance)，人寿保险(Mortgage Life Insurance)，伤残保险(Disability Insurance)，物业险/火灾(Property Insurance)，产权险(Title Insurance)等等，当然有些是强制性的，有些是自愿购买的，收取的保险费用的多少也根据房屋状况和保险范围的不同而千差万别。
8.其他费用(Other Cost)
其他费用则更加因人而异，但有些恐怕也是无法避免的，如搬家费用，一些简单的装修，添置适当的家具，购买必须的家居用品等，花费多少也完全可根据自己的实际财务状况灵活掌握。
最后不得不说明一下，上述所述并没有涵盖所有的费用，有些是交割时一次性支付的，如土地转让税，验屋费，搬家费等，而有些是买房入住后每个月都要负担的，如物业税，保险费用，水电煤气费等，至于共管物业的管理费，电话电视费，夏草冬雪，维护保养，日常损耗等等，购房者也必须心中有数。

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