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10/22/2012

quyongmail
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投资农场需注意的几个问题
投资多伦多周边地区农场是投资者一个不错选择，其主要原因是农场将来可改变用途，成为住宅用途，其增长空间是巨大的。另外在农场居住地税低，环境好，风景优美，再配上小桥流水，泉水池塘，真可谓世外桃源。但在农场投资上应该特别注意以下几个问题。
1，用途
农业用途是非常广泛的，如种植粮食，栽培经济作物，也可作为个人休闲爱好等。这些农业用途的地税很低。如Stouffville 仅有237%，100 英亩农场地税大约一年$3000-$4000，这还包括在农场住宅地税。所以运行农场地税非常低，也是政府对农业的一种变相补贴。但是这一用途若发生改变，在农地上不从事农业作业。空置或开发住宅，则地税将有大幅度增加，如Stouffville 住宅物业税为95%。
2，农业用地必须进行每年注册和维持一定收入
根据安省规定，农场主须是加拿大公民或永久居民，最少应有50% 所有权应属加拿大公民或永久居民。农场每年都须登记注册，得到政府许可方可获得地税减免。同时要求这个农业实体要有一定收入，安省规定为不低于$7000/年。但是在一定条件下，该收入也可降低。
3，绿化带，Oak Ridge Moraine 区域
Oak Ridge Moraine 是安省绿化带重要组成部分。该地区对环境敏感，属沙形地貌，是GTA 地区重要水源地。因而土地开发受到一定限制。但是由于大多地区人口迅速增加，目前该区域人口已突破550万。房地产开发商，律师在利益驱使下，不断推动大多城市群住宅向北迁移。农场被征用，土地被开发是早晚之事。
4，农场买卖HST
在农场或其它商业物业的交易过程中，买家会涉及到销售税。当交易额很大时，HST是一个不小的数额。因此买家须有GST 帐号，通过律师办理免缴手续。
5，农地面积
农场交易通常是每英亩均价，包括土地上的住宅及附属建筑。因此准确测量土地面积是下定单一个重要条件。惯例是卖方请专业测量人员进行丈量，所有费用均由卖家支付，大约为$800-$1500。
6，农地建筑供水，排污，供热
农场一般位于偏远地区，城市自来水，下水，煤气均没有开通。房屋水井，供水系统，污水罐，渗床及供热都是房屋检查重要环节。要邀请专业人士检查相关安全，技术文件是否齐备，系统是否正常运转，是否可满足正常使用要求等。
7，农地上建豪宅
据安省相关规定，每一块农地只能有一处住宅，同时可能有多处存放机械，粮食，牧草建筑。有许多农地购买者希望在农业用地上兴建豪宅。当地政府对建筑面积，质量没有什么具体限制。但建成后，安省物业公司将会派估价师评估新建豪宅，地税税率为95%，地税将是一个大数字。农业土地上住宅并不能享受农地减免低税率。实际上一定程度限制在偏远农地建豪宅，同时没有市政配套水，气，污水，生活将受一定限制。
8，当地农地使用规划
每个地区政府的市政委员会通过制定地方法规，规划建筑最小占地面积，门前与后院最小横向尺寸，建筑侧面最短距离及建筑可建最高高度，物业周边绿化等具体要求。一块农地可能由环境区，泻洪区，Oak Ridge Marine 区组成。在泻洪区水道30 米内严禁兴建任何建筑，临近环境区90米内一般不许有建筑物，除非得到当地政府相关部门批准，对自然环境，地貌没有大的影响。
读者若有关于农厂投资相关问题，请与作者新世界地产Peter Yang联系，其有丰富农厂买卖经验，Email：peteryang518@gmail.com。

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