如何选择房产所有权 - 投资理财

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投资理财

7/19/2012

JimZhang
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对于投资物业或度假屋而言，房屋的产权由谁拥有，是由夫妻共同拥有，还是与子女联名拥有，将会有不同的税务结果。

许多人都开设和使用联名帐户来共同拥有房产，大多数家庭购买屋业办理产权时都是由夫妻共有（Joint ownership）。采用联名账户的方式，配偶双方各拥有一半的房产，若其中一方去世，另一方会自动拥有整个房产，这样可以避免遗产分配的程序及支付遗产认证费，原先产生的资本增值按配偶转移法则免税转移，不需要交税。但另一方配偶去世时会引发税务问题。例如，王先生与王太太以联名帐户方式于20年前购买一投资物业成本为15万加元，现市场价值为55万加元，王先生不幸去世，物业自动转移到王太太名下，这时不会引发税务问题，但若配偶在王先生之后也相继去世，这时会引发税务问题。若这时投资屋业的价值为65万加元，即使该物业由其子女继承，没有买出，王太太仍须缴纳资本增值税，即增值部分50万需要缴纳资本增值税。

采用联名帐户不需要通过遗嘱认证的程序，不需要交纳遗嘱认证的费用，即可实现财产转移，使用联名帐户的好处显而易见，那么，上面例子中的王太太是不是可以与子女开设联名帐户共同拥有房产，避免增值税和遗嘱认证的费用呢?

与子女开设物业联名帐户可能引发资本增值税。加拿大税法规定，如果资产转入联名帐户，联名人不是配偶关系，则资产视同卖出，可能引发税务问题。比如父母有一投资物业，想以联名户口的方式转移给子女，50%由子女拥有，在父母开设联名帐户时，该物业没有任何改变，只是所有权由两个人分享，但50%的资产被视同卖出，父母需要交纳资本增值税。联名资产如果是父母的主要住宅，如果与子女联名，子女有自己的主要住宅，将来该物业增值的一部分会有税务问题。
如果王太太将她所拥有的投资屋业与儿子开设联名帐户，她的房产的一半已经被视同卖出，即其一半资产的增值在产权转移过程中实现，假设成本为15万，开设联名帐户时的市值为65万，增值部分的一半即25万需要缴纳资本增值税。
开设联名帐户之后，如果王太太不幸去世，她在该联名帐户内拥有的物业将自动转移给她的儿子，从而避免遗嘱认证的程序和遗嘱认证费用，但在王太太去世的当年，其拥有的一半的物业将被视同卖出，即王太太将为这部分资本增值付税。假设成本仍为15万，王太太去世当年市值为75万，增值部分的一半即30万需要缴纳资本增值税。

需要注意的是: 共同产权的另外一种方式（Tenants in Common）与（Joint Tenancy）不同，这种联名方式的产权互不干涉，每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。举例来说，老王和老李各出资一半购买了房产，那他们就各拥有一半的产权，如果老王过世了，他的那部分房产就被老王的合法继承人所得，产权按遗产处理，老李不能自动继承老王的产权。当共同拥有物业的业主不属于家庭成员时，多采用这种方式。比如生意伙伴常以这种方式共同拥有物业。

(以上内容仅供参考, 不作为投資建议，若需具体的建议，请咨询合格的投資理财顾问)

作者：张进，MA，CFA，CFP，金融学硕士，特许金融分析师，注册财务规划师，拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话：647-686-6898

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