9/14/2015
青锋剑
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买房时正确选择Title的重要性
来源: 阿梅的酸甜苦辣
在加州买卖primary home (自住房)，人们在税收上可以享受以下优惠：单身 $25万增值部分免税，夫妻 $50万增值部分免税。这个优惠听起来简单，可是如果你买房时没选对title,很有可能造成极大损失 。
单身比较简单因为title上只有你自己，你买卖自住房，增值低于$25万的部分免税，高于$25万的部分才交增值税。
夫妻一般有以下几种方式选择title,
１）Joint Tenancy。 当一对夫妇选择这种title, 他们对房产拥有平等的权利，每人拥有50％的财产。但这财产不可分割，也不可把自己的一份遗传给他人，包括自己的子女。一方去世，另一方自动继承全部财产。这种方式的问题是，一方去世，在世的一方卖房时，他（她）是单身（虽然买房时是夫妻），只有$25万免税额度. 另外只有去世人５０％的部分享受step-up in basis rule, 在世人的５０％ 部分没有, 增值税就会交的很多。这种title不仅限于夫妻，任何人都可以使用，比如兄弟姐妹共同买房 。
２）Community property。当夫妻选择这种title, 他们也是每人拥有５０％的财产，但每人可以把自己那５０％的财产写遗嘱继承给其他人，不一定留给在世的一方。这种方式的问题是，去世的一方即使不把自己的部分财产遗留给别人，在世的一方也不能自动拥有房产的全部title,要经过probate的程序，耗时费钱。但这种title能享受step-up in basis rule的税务优惠。这种title 只限于夫妻使用 。
３）Community property with rights of survivorship. 当夫妻选择这种title, 任何一方不可以把自己的那份财产转给其他人，一方去世，在世的那位继承全部财产。这种方式结合了以上两种方式的优点，即可以不通过probate 移交财产, 又可以享受step-up in basis rule的税率 。
为了利用”step-up or double step-up in basis” rule, 你要避免以下错误：同你的孩子共同拥有房子。如果你想让你的孩子继承你的房产，你的孩子应该通过living Trust 的方式，而不是在你活着时共同拥有房产的方式。在前面讲Step-up in Basis Rule 里边的例子里大家看到了，如果Henry 和 Alice 没有设定 living trust, 而是把他们儿子John 的名字加进 房产的Title, 等他们去世后, John就不能享受double step-up in basis rule, 而是要在$８３万的增值上交税 。
具体哪一个title 适用于你及有关title和税务的更多详细的资料，请咨询专业人士或律师。本贴信息只供参考，不负任何法律责任。
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