如何“请走”不缴租的房客? ZT - 房产市场

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6/23/2015 荷塘月色 Posts: 298	如何“请走”不缴租的房客? ZT 很多人买房是为了投资收租，但是如果房客欠租，不仅达不到投资的目的，反而引起麻烦，非常头痛。解决的办法当然是从一开始严格筛选租客。有些朋友由于想省下一笔中介的佣金，自行招租，对租客的诚信、历史、经济能力抱侥幸心理，不予审查，或不知道如何审查，结果往往是自找苦吃。这种故事很多。一位朋友遇到同样的问题，租客确实发生了经济问题，交不了租，这位朋友最后还倒贴一笔搬家费才把这位欠租六个月的租客请走。另一位朋友的遭遇更惨，租客不仅不交租，反而到法院告房东，索赔10多万美元，理由是房子发霉，造成他全家生病。在纽约和加州，要赶走一个不交租的房客，法律程序往往长达六个月。如果有其它纠纷，拖的时间更长。我还认识一位老赖律师，他熟悉法律漏洞，用各种办法不交租，长期白住别人的房子，碰到这样的房客，只好自认倒霉了。最近我就碰上一个不交租的房客，走了一次法律程序，把她“请走”，前后只花费了两个星期的时间，估计这是全美国最快的。其过程如下：按照租约的标准条款，租客到每月第6天还没有缴租，房东可以给租客一个“退房通知”（Eviction Notice），要求对方在5天内（不含假日）缴租或退房。如果对方不予理会，5天后可以到法院申请“强制清退令”（Eviction Order），如果没有其它法律纠纷，法院会立即发出强制令.拿到这个强制令后，可以交给警察局执行，通常是第二天警察就上门赶人，封存租客的财物，房东可以立即换锁。整个法律过程，有专门干这一行业的代理公司负责办理。发一个“退房通知”，收费50美元，有专人送达对方，或贴在对方门上。到法院申请“强制令”，收费 150美元。我的那位欠租房客，在我给她“退房通知”后，用种种借口拖延，但是当我通知她已经在申请“强制令”之后，就自动搬走了，因为不想警察登门驱赶。有一种情况，是房客拒交租约到期前最后一个月的租金，目的是用押金代替房租。为了避免发生这种情况，房东往往预收最后一个月的租金，即房客在入住前，必须缴纳第一个月的租金，最后一个月的租金，和一个月的押金。拉斯维加斯也有专门协助欠租租客对抗以上法律程序的代理公司，但是通常只能协助租客延后退房的限期。房东的最大麻烦，就是与租客发生违约情况下的法律纠纷，例如房顶漏水或空调坏了，房东拒绝修理等。要避免发生纠纷，当房东的要严格遵守租约条款，发生了应该修补的问题，要立即修补，不要拖延不理，否则人家不缴租是你自己违约造成的，要把人家赶走，就比较难了。
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7/7/2015 红叶 Administrator Posts: 3247	基本都是打官司
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